Kira Tespit Davası Nedir? 5 Yıl Sonra Kira Belirleme Rehberi
Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda, ev sahibi emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesine dayanarak yeniden belirleme talep edebilir. Bu rehberde davayı nasıl açacağınızı, mahkemenin nasıl karar verdiğini ve kiracının haklarını adım adım açıklıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına ve emsal değerlere göre güncellenmiş bir bedele kavuşturulması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'ne açılan bir davadır. Bu dava genellikle ev sahibi tarafından açılır; kira, emsalin çok altında kaldığında başvurulan bir hukuki yoldur.
💡 Temel fark: Kira tespit davası kiracıyı evden çıkarmaz. Sadece ödenen kira bedelini günceller. Tahliye için farklı hukuki yollar gerekir.
Dava Açmak İçin Şartlar
5 Yıl Kuralı
Kira ilişkisinin üzerinden 5 yıl geçmiş olması gerekir. Bu süre geçmeden açılan davalarda mahkeme TÜFE oranıyla sınırlıdır.
Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal zorunluluktur.
Hukuki Yarar
Kiranın emsallerin belirgin şekilde altında kaldığının ispat edilmesi gerekir. Yakın emsallerden belge toplanması önerilir.
Yetkili Mahkeme
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Dava Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç
- 1Arabuluculuğa başvur. Dava açmadan önce yetkili arabuluculuk merkezine başvurman zorunludur. Arabuluculukta anlaşmazlık devam ederse "anlaşamama tutanağı" düzenlenir ve bu tutanak mahkemede dava şartını karşılar.
- 2Emsal kiraları belgele. Dava dilekçesine, aynı mahalle/ilçede benzer nitelikteki konutların kira bedellerini gösteren emsal delilleri ekle. Emlakçı yazıları, ilan çıktıları veya bilirkişi raporlarına dayandırabilirsin.
- 3Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvur. 5 yıl şartını, arabuluculuk tutanağını ve emsal belgelerini içeren dava dilekçenle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvur.
- 4Bilirkişi sürecini takip et. Mahkeme, taşınmazın konumunu, yaşını, durumunu ve emsal kiraları inceleyecek bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Raporun doğru bilgilerle hazırlandığına dikkat et.
- 5Kararı uygula. Mahkeme, belirlenen bedeli genellikle dava tarihinden itibaren geçerli sayar. Karar kesinleştikten sonra yeni kira bedeli uygulanmaya başlar.
Mahkeme Yeni Kirayı Nasıl Belirler?
Hakim, 5 yıl dolduktan sonra TÜFE tavanıyla bağlı değildir. Ancak karar verirken şu kriterleri göz önünde bulundurur:
Emsal Kira Bedelleri
Aynı bölgede, benzer nitelikteki konutlara ödenen güncel kira bedelleri.
Taşınmazın Özellikleri
Konum, metrekare, bina yaşı, kat, bakım durumu ve özellikler.
Hakkaniyet İndirimi
Uzun süreli kiracılara genellikle %10–20 hakkaniyet indirimi uygulanır.
Ekonomik Koşullar
Yerel kira piyasası eğilimi ve genel enflasyon ortamı da değerlendirilir.
⚠️ İhtarname önemlidir: Yeni dönem başlamadan en az 1 ay önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi, tespit edilen yeni kiranın dönem başından itibaren geçerli olmasını sağlar. İhtar ihmal edilirse kira kararın kesinleşmesinden sonra geçerli başlar.
Kiracı Olarak Haklarınız
Kira tespit davası kiracıyı koruyucu mekanizmalar içerir:
- Dava sonuçlanana kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam edersiniz.
- Hakkaniyet indirimi talep ederek uzun kiracılık süresinin tanınmasını isteyebilirsiniz.
- Bilirkişi raporuna itiraz edebilir, raporda hata veya eksiklik varsa bilirkişi değişikliği talep edebilirsiniz.
- Belirlenen kira emsallerin çok üzerindeyse istinaf ve temyiz yoluna başvurabilirsiniz.
- 5 yılın dolması kiracıyı otomatik tahliye ettirmez.
💡 Dava süreci bazen 1–2 yıl sürebilir. Arabuluculukta orta bir noktada anlaşmak çoğunlukla hem maliyet hem de zaman açısından daha avantajlıdır.
Sık Sorulan Sorular
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
5 yıl dolmadan açılan davalarda hakim TÜFE 12 aylık ortalaması ile bağlıdır ve kira bu oranı aşacak şekilde artırılamaz. Gerçek anlamda emsal değerlendirmesi yapılabilmesi için 5 yılın dolması önerilen yoldur.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kiranın emsallerin çok üzerinde olduğunu düşünen kiracı da indirme talebiyle dava açabilir. Ancak uygulamada bu daha az yaygındır.
Mahkeme kararı ne zaman uygulanmaya başlar?
Kural olarak, ihtarname zamanında gönderildiyse yeni kira dava döneminin başından itibaren geçerlidir. İhtar gönderilmediyse kararın kesinleştiği tarihten itibaren uygulanır.
Kira sözleşmesi yenilendikten sonra 5 yıl yeniden mi başlar?
Hayır. Kira sözleşmesinin yenilenmesi 5 yıl süresini sıfırlamaz. Süre, ilk sözleşme tarihinden itibaren işlemeye devam eder.
Güncel Kira Artış Oranını Hesapla
Dava sürecinde başvuru yapmadan önce yasal tavan oranını öğrenmek için hesap aracımızı kullanın.
Ücretsiz Hesapla →