Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? Türkiye'de Tahliye Sebepleri (2026)
Türkiye'de kiracılar güçlü yasal koruma altındadır. Ev sahibi, kiracıyı yalnızca Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı olarak sayılan gerekçelerle tahliye edebilir. Bu rehberde tüm yasal tahliye sebeplerini, süreleri ve kiracının haklarını açıklıyoruz.
🛡️ Temel kural: Ev sahibi, kiracıyı sadece "istediği için" veya "kira artışını beğenmediği için" çıkaramaz. Tahliye, ancak kanunda sayılan haklı gerekçelerin varlığıyla ve belirli usul kurallarına uyularak mümkündür.
⚠️ Zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra yolu hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal zorunluluktur.
Ev Sahibinden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
🏠 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK m. 350
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne, baba) veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
🏗️ Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım TBK m. 350/2
Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı nedeniyle kullanımın imkânsız hale gelmesi durumunda tahliye istenebilir. Sıradan bakım ve onarımlar bu kapsamda değerlendirilemez.
🔑 Yeni Malikin İhtiyacı TBK m. 351
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kendisinin veya ailesinin ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Satın alma tarihinden 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim zorunludur; dava ise satın almadan 6 ay sonra açılabilir.
📅 On Yıllık Uzama Süresinin Dolması TBK m. 347
Belirli süreli sözleşmelerde, uzama sürelerinin toplamı 10 yıla ulaştıktan sonra ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim zorunludur.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
💸 Kira Bedelini Ödememe (Temerrüt) TBK m. 315
Kiracı kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödemezse, kiraya veren yazılı olarak ödeme için süre tanımalıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
📬 İki Haklı İhtar TBK m. 352/2
Bir kira yılı içinde, kira bedelini ödememesi nedeniyle kiracıya iki kez haklı ihtarname gönderilmişse, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
📝 Tahliye Taahhütnamesi TBK m. 352/1
Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüt vermesiyle oluşur. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması şarttır. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır.
Kiracının Güvenceleri
- Sözleşme süresi dolduğunda kiracı, aksi bildirimde bulunmadıkça sözleşmesi otomatik uzar; ev sahibi bu gerekçeyle tahliye edemez.
- 10 yıl dolmadan, haklı bir gerekçe olmaksızın kiracı çıkarılamaz.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası konut, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Aykırı davranış tazminat hakkı doğurur.
- Her tahliye sebebinin kendine özgü ihtar, bildirim ve dava süreleri vardır; süre kaçırılması hak kaybına yol açar.
- Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
💡 Tavsiye: Her olayın şartları farklıdır. İhtar sürelerini kaçırmamak ve hak kaybına uğramamak için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi evi satarsa kiracı ne olur?
Yeni malik, kira sözleşmesine halef olur yani sözleşme otomatik olarak devam eder. Yeni malik, ancak TBK m. 351 kapsamında ihtiyaç gerekçesiyle ve belirli süreler içinde bildirim yaparak tahliye davası açabilir.
Bir ay kira ödenmezse hemen tahliye edilir mi?
Hayır. Temerrüt durumunda bile ev sahibi önce en az 30 günlük ödeme süresi vermek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapılırsa tahliye süreci başlamaz. Yalnızca ödeme yapılmamas halinde dava yoluna gidilebilir.
Ev sahibi "oğlum taşınacak" diyerek tahliye isteyebilir mi?
Evet, ancak ihtiyacın gerçek ve samimi olması zorunludur. Mahkemeler bu iddiayı yakından inceler. İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra ev 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa eski kiracı tazminat hakkı kazanır.
Kira artışını kabul etmediğim için tahliye edilebilir miyim?
Hayır. Kira artış anlaşmazlığı başlı başına bir tahliye gerekçesi değildir. Yasal tavanı aşan zam talebini reddedebilir, yasal kadar ödemeye devam edebilirsiniz.
Yasal Kira Artış Tavanını Hesapla
Ev sahibinin isteyebileceği maksimum kira artışını ücretsiz öğrenmek için hesap aracımızı kullanın.
Hesaplamaya Git →